解放日报：专业物管进驻，91岁老弄堂焕然一新

（作者  周楠）

焕然一新的永乐坊（周楠  摄）

走进位于虹口区四川北路街道的永乐坊，只见青瓦红砖，鲜花点缀其间，路面干净整洁，弄堂内悬挂着大红灯笼。一把把休闲椅安放其中，上面还有“和美生活休息点”的标识。这条91岁的老弄堂越发有了新韵味。

这样的改变，源自永乐坊引入了专业物业管理。昨天，四川北路街道里弄房屋物业一体化项目正式进驻永乐坊，这是虹口区首个旧式里弄实行物业一体化管理的小区。永乐坊弄堂自治委员会同时成立。

服务项目“一保”变“四保”

老弄堂缺乏专业的物业管理，是个老问题，却一直未能解决。

目前，四川北路街道71个住宅小区中，有直管公房管理小区（街坊）28个，面积约占虹口全区直管公房总面积62%。老城区的物业服务力量，已无法满足现代化社区的管理需求，不仅基础设施薄弱，普遍存在公共活动面积小、无停车位、绿化缺少且维护难等问题。由于物业职能缺位，虹房集团作为授权管理单位，只进行租赁管理，负责保修项目，保安、保洁、保绿服务项目只能由居委会托底保障。

永乐坊小区建造于1930年，位于山阴路历史风貌保护区内，建筑面积14409平方米，辖区东至长春路，北至虹口教育学院实验中学，南至海伦西路，西至四川北路，有11幢房屋，居民417户。永美居民区书记方琼告诉记者，以往居委干部忙于补位，小区保安、保洁、保绿等工作都是通过居委会及居民志愿者承接托底，物业管理职责占用了居委会大量时间。为此，四川北路街道协同区房管局、虹房集团搭建共治平台，探索旧式里弄小区直管公房管理新模式，弥补里弄房屋治理的短板。通过以物业一体化管理的方式统一整合物业管理，让居住在直管公房里的居民能享受到高品质的物业管理服务，也让居委干部有更多精力投入走访居民和居民区自治建设中。

与此同时，四川北路街道借鉴商品房小区业委会自治架构，结合老城区（弄堂）特色，帮助居民区成立由7位弄堂居民组成的弄堂自治委员会，以议事协商会议的形式推进社区治理，引导居民发挥积极性，主动参与小区管理和服务。由弄委会引入第三方专业管理机构，根据居民意见，选聘上海佳灵杰物业管理有限公司承接永乐坊小区物业管理，推进小区精细化管理。

据了解，永乐坊进驻专业物业后，对标虹口区直管公房一体化管理标准要求，管理服务项目由“一保”变“四保”，即在完善小区保修服务的同时，新增保洁、保安、保绿等多个项目，并对小区进行门卫室改造、垃圾箱房功能提升、监控探头维护更新等，逐步实现管理主体一元化、服务专业化、保障托底化、管理长效化的直管公房管理新模式。上海佳灵杰物业管理有限公司永乐坊管理处负责人郑睿昕指着永乐坊内增设的居民休息座椅和晾衣架说：“这都是我们新添置的，还种植了很多绿化。不过我们在新增设施、美化环境前，会听取居民意见。我们原本想在弄堂里添置一些健身器材，但居民觉得弄堂地方小，怕影响走路，就没有安装。”

开源节流促“持续发展”

永乐坊居民黎湘已在这里居住了40年。她说，由于过去没有专业物业，永乐坊环境很差，弄堂里随处可见垃圾，居民只能各扫门前雪。一年缴纳44元物业费，需要维修时，打电话给相关部门，往往来得也不及时。这次眼看着弄堂面貌大变，以后有专业物业来管理，感觉住在这里舒心多了。

第一次接手管理老弄堂，物业能收回成本吗？佳灵杰物业党支部书记周运告诉记者：“想要真正落实长效管理、可持续性服务，不但需要政府搭台、国企担当，也需要‘精打算盘’。经过整合职能、精简编制，我们在永乐坊小区推出‘秩序管家’与‘环境管家’两个新岗位。”具体而言，用“秩序管家”替代传统物业门卫保安、客服工作人员，用“环境管家”替代传统物业的保洁员、保绿员、巡逻保安职能。“秩序管家”在进行门岗执勤的同时，可通过电话、手机完成客服类工作，如处理监督报修、受理居民投诉意见、提供便民咨询等服务。“环境管家”不仅需要打扫卫生，进行简单绿化的养护，还要巡逻，对发现的不文明情况及安全隐患及时上报管理处，同时劝阻小区内一些危害公共安全、影响公共环境的行为并及时上报。

两个“新岗位”精简了人员，节约了成本，提升了服务效能。但有节流，也有开源。四川北路街道相关负责人介绍，在引入物业公司的同时，明确将小区居民的卫生保洁费用等纳入收益。在逐步提高“卫生费”等居民自负部分的基础上，由虹口区房管局、四川北路街道根据前三年居民区意见反馈，给予物业一定金额的物业达标奖励补贴。物业企业也可通过辖区内增值服务（如长护险、代理经租、装修、送餐等）反哺主业。同时，适时调整居民出资金额。

据悉，四川北路街道将在总结试点经验的基础上，争取在两至三年内实现辖区内旧式里弄小区直管公房一体化管理全覆盖。同时完善建立考核机制，对物业采用区房管局、街道考核意见和居民区评价相结合的方式，从而促使物业不断提升服务效能。