上海观察：物管中心管得“有点宽”，老旧小区这些令人头疼的物业矛盾竟然消失了……

今年以来，欧阳路街道物管中心已指导5个小区建立业主微信群，强化居委会、业委会和物业服务企业“三驾马车”的互动和协调。并通过线上答疑互动、线下沟通合作，为业主提供70余人次服务，及时指导和化解了多起小区矛盾。

最近，离虹口区欧阳路街道办事处不远的一幢闲置的小楼，装修一新后开门迎客。一进门，“一口受理接待台”工作人员笑脸相迎。走进去，数个大小不一的会议室、办公室、洽谈室温馨明亮。这就是欧阳路街道刚启用的物业管理服务中心。230平方米的场地不过是其硬件载体，作为欧阳路街道今年的政府实事项目，物业管理服务中心从今年上半年开始试运行，已经实在地发挥作用了。

欧阳街道现有住宅小区106个，其中售后房小区、旧式里弄和私房小区数量较多，达到全部小区的约2/3，面积近半壁江山。这部分小区多由原系统单位转制物业服务单位管理，管理不规范、不到位现象较为普遍，矛盾层出不穷。同样，虽然业委会组建率达到100%，但是自治能力水平仍然较低。

欧阳街道办事处副主任莫文定表示：直面这个最痛的点，欧阳路街道探索搭建了物业管理服务中心，功能定位为“街道层面的贯彻执行者”、“片区层面的协调推进人”、“小区层面的监督指导员”。10余位工作人员主要来自街道房管办，旨在破解物业管理难题、做好托底保障、办好民生实事。

促成小区合并破解根本问题

欧阳路街道物管中心做的一件大实事，莫过于促成三个售后公房小区合并了。

虹仪居委会所辖的欧阳路351弄居民区分别由虹仪小区、虹铁小区与祥德第三小区三个售后公房小区组成，其中虹仪小区面积为2.6万平方米，虹铁小区与祥德第三小区均不足1万平方米。三个小区内有不少互通共用的道路，但物业服务却由两家物业公司提供，管理中职责划分不清。由于售后公房物业管理收费低，共用的欧阳路351弄弄口未设门岗保安，导致虹仪小区与祥德第三小区处于“半开放”状态，去年更是发生了失窃事件。

今年，虹口区人大代表就小区安全提出书面意见，建议在351弄弄口设置门岗，加大安保力度。为此，街道召开专题会议，自治办、房管办、业委办与虹仪居委会共同协商，各自提出观点：有建议在弄口加装道闸设施，居民刷卡进出小区的；也有建议加派保安人员，提高业主物业管理费的；还有建议三小区分别加设门岗，各自进行管理的。

欧阳路街道物管中心认为，从短期来看，几个方案都能出效果。但从长期来看，三个小区规模小，随着每年保安人力不断支出，业主须缴纳的物业管理费势必将大幅提升，因此操作性都不足。

此后，物管中心通过学习外区经验，与两家物业公司沟通，最终确定解决方案：三个小区合并成立一个业主大会，组建一个业主委员会，发挥业主自治意识，然后选聘一家物业公司进行管理。

实施方案确定后，需要由三个小区业主大会表决。街道物管中心、居委会与第三方专家，通过政策宣讲、召开专题会议或圆桌会议等方式取得居民支持配合。召开业主大会之后，居委会又邀请三小区部分业主委员会成员、楼组长、党员参加表决，三小区均同意业主大会合并，且同意率均达到80%以上。

合并后的新虹仪小区面积为4.5万平方米。此后，新虹仪小区业主大会筹备组工作会议召开，分别就《业主大会议事规则》、《管理规约》、《专项维修资金管理规约》进行培训，确定了业主大会的会议形式、业委会成员候选人的产生办法及分布、以及业委会的选举办法。

目前，新虹仪小区业主委员会已于10月下旬完成组建。后续将通过公开招投标的形式，选聘一家物业公司进行管理，从而彻底弥补这一管理短板，让居民切实得益。

欧阳路街道物管中心相关负责人表示：“整个过程规范、公开、透明，是我们坚持的原则。小区合并，单靠各自的力量很难实现，由物管中心来牵头、协调再合适不过。”

托底保障建“欧阳快修”

托底保障，是物管中心的一个重要职责，也是与民生最为息息相关的服务。

欧阳路街道老龄化比例在虹口区最高，加上老小区物业服务不到位，老人们遇到家里东西突然坏了，总是一筹莫展。为此，街道物管中心今年4月和上海盛丽物业管理有限公司合作设立“欧阳快修”服务项目，以保障物业管理不到位小区及无物业管理小区的基本维修需求。其中的维修数据，纳入到物业管理达标补贴考核奖励内容，促使物业公司提高服务水平，满足居民的日常生活需要。

对于孤老、独居老人和纯老户，残疾人，离退休干部、优抚对象等免收上门服务费。截至今年9月，热线共计完成455单的上门维修服务。不少居民专门来信来电、赠送锦旗称赞快修服务。

6月27日下午2点左右，有个阿姨气冲冲跑到居委会，叫嚷着自己家里没法生活了。询问得知，阿姨是住在大连西路165弄的居民，昨天开始家中卫生间的下水道堵塞，情急之下一连打了几十通报修电话，但物业公司的维修工人需要排期，无法立即到居民家中作业。于是，居委干部便拨打了欧阳快修的热线，快修接单人员答应即时赶往疏通。

当疏通人员来到该居民家中疏通时，又碰到了操作上的难题：下水闷头在装修时被封了，无法打开，报修居民又反对破封疏通。为不再给居民添“堵”，现场协商决定，从楼顶出气口疏通，但一至四楼的居民要将家中的下水口堵住，不然易造成家中进水。

工作人员当即下楼逐层通知居民做好防护工作。同时，蹲点在404室高龄独居老人家，果然上面一疏通，四楼黑水冒出。为此，维修师傅从上到下逐层疏通，解决了多年未疏的下水管。居委干部帮老人打扫卫生，逐层协助解决疏通后留下的垃圾。

事后，该居民专程向居委干部和欧阳快修的师傅表达感谢，“不是亲人却胜似亲人。” 目前，物管中心工作人员对已完成的工单进行回访，报修居民均表示满意，尤其对维修工的及时上门率与解决率表示感谢。

此外，街道物管中心还主动搭建平台，引导辖区内有实力的宏阳、虹达等8家物业服务企业组建了“物业服务联盟”，承担社区物业托底保障工作，确保物业失管小区的基本正常运行。

欧阳名邸小区原物业中途退出管理，物业联盟成员单位龙邸物业便对该小区实施临时物业托管，以确保小区物业管理平稳过渡。鸿甸公寓小区在实行自治管理后，电梯无法找到维保单位，物管中心联系百特物业与小区业委会对接，委托专业电梯维保单位为该小区电梯提供正常维护。

指导业委会沙龙“小马拉大车”

董家宅居民区，由6个商品住宅小区和3个分散的老式里弄组成，现有居民4198人。曾经，20%的物业问题牵涉了居委会工作80%的精力。

不过，现在董家宅居民区党总支、居委会在欧阳路街道特别是物管中心的指导下，建立了“一元二维三平台”的物业综合管理服务机制，使居委会这匹“小马”逐步拉起社区物业综合管理服务这辆“大车”。

其中，“一元”指坚持党组织领导，“二线”指“线上”和“线下”两大空间，“三平台”即业委会主任沙龙、业主大会和社区物业管理联席会议三大工作平台。

在“线下”空间，开设“董家宅和谐议事厅”。凡涉及重大物业管理引发的各方争论，由居委会、业委会、物业公司一起牵头召开“董家宅社区和谐议事会”。在“线上”开展“指尖对话”，与物业管理服务三大平台相呼应，同时开设“业委会主任沙龙”、“小区业主群”、“小区物业管理服务论坛”等微信群11个。

经制度明确，董家宅社区每季度召开一次业委会主任沙龙，邀请12位业委会正副主任、3位党支部书记参加，通过“对话分享”，实现业委会主任之间的自我教育、自我提高，各业委会、业委会党小组组长向所属党支部、党总支述职，实现党组织对业委会工作的监督。

实行之后，这里的物业管理矛盾隐患明显减少。街道物管中心同时帮助引入“同一屋檐下”、“新家园”等社会组织，加强对业委会的指导、监督，提高业委会规范化运作水平。依法引导业主、居民制定好《管理规约》、《业主大会议事规则》、《专项维修资金管理规约》，细化资金使用、物业公司选聘等重要事项，保障业主权益。

就在不久前，虹口区第一个加装电梯成功的大二居民区悦华小区相关业主，还受邀来到欧阳路街道物管中心，通过业委会沙龙的形式，向其他有需求的小区业委会传授经验。

据了解，今年以来，欧阳路街道物管中心已指导5个小区建立业主微信群，强化居委会、业委会和物业服务企业“三驾马车”的互动和协调。并通过线上答疑互动、线下沟通合作，为业主提供70余人次服务，及时指导和化解了多起小区矛盾。