近年来，虹口区广中路街道党工委针对辖区住宅小区老旧、人口密度大、治理难度高等难点，深入探索党建引领基层治理现代化建设，指导广灵居民区党总支积极探索党建引领群众自治共治，总结形成了以党建为引领、业委会为核心、居民自治共治为主体的社区治理模式。经过多年实践探索，虹瑞公寓和新昌大厦等小区实现了班子蜕变、设施蜕变、管理蜕变、人心蜕变“四大蜕变”，居民幸福感、获得感、满意度得到有效提升，为“小小区”“老小区”的治理工作提供了可复制、可推广的优秀经验。
聚焦共性问题 群策群力谋新篇
广灵居民区辖区内的虹瑞公寓和新昌大厦均为人口100余户的微型小区，由于住户较少，物业费较难支撑物业公司运转成本，物业服务不尽如人意。日积月累之下，这两个小区都存在内部管理混乱、基础设施老旧、安全隐患频出等社区治理乱象。
为开动脑筋、集思广益，创新思路方法破解当前困境，广灵居民区党总支书记朱莉带领党员和居民区工作人员多次深入小区实地调研。经过全面剖析，大家一致认为现有的“包干制”（指物业公司依据收费价格标准确定服务内容及服务质量标准）物业计费模式无法持续。于是，朱莉与街道房办沟通后，在虹瑞公寓率先试点以“酬金制”（即在预收的物业服务资金中按约定比例或者数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担）为基础，党建引领居民自治共治的社区治理模式。
在“酬金制”的新模式下，虹瑞公寓业委会仅向物业公司聘用数名工作人员协助管理，小区治理的主要任务则由业主承担，物业与业主的责任边界更加明晰，双方之间的矛盾逐步得到化解，居民纷纷“点赞”。在总结虹瑞公寓的经验后，居民区党总支又将这一模式运用到新昌大厦中，将两个小区的共性问题妥善解决。
挖掘社区能人 凝心聚力促发展
物业管理问题解决后，居民区党总支将建强各小区业委会作为首要任务，坚持通过上门走访、耐心交流的方式，挖掘发动社区能人加入业委会，选好小区居民的“带头人”。
新昌大厦原业委会主任长期在外，业委会运转不力，居民反映的问题往往得不到解决。为选好新一届业委会，新任居民党总支书记的朱莉首先联系了一位身为老住户的党小组长，具体了解居民们的困难和诉求以及小区住户的基本情况。随后，朱莉挑选德才兼备、热心公益的居民，带领党总支挨家挨户上门交流，邀请加入新一届业委会。起初，许多人都以工作繁忙为由婉拒，但朱莉并没有放弃，坚持一次次走访。经过半年多时间赢得了大家的认可，几位业主同意参加选举，新一届业委会班子顺利组建，并通过清洗集水井、更换楼道公用照明灯等一件件实事赢得居民的信任和口碑。
不久后，虹瑞公寓业委会又因电梯加装等工作与居民产生矛盾，以丁先生为代表的许多业主集体要求更换主任。朱莉第一时间上门走访丁先生，在交流中了解到对方对于基层治理具有丰富的理论知识，便请他为小区治理出谋划策，并反复劝说他加入业委会。在朱莉的感召下，丁教授最终同意参加选举，并当选业委会主任，带领业委会开展了车棚改造、绿化修缮等一系列工作，使小区面貌更新升级。
整合多方资源 统筹合力解难题
社区的资源多了、力量足了，群众生活中的操心事、烦心事、揪心事就能更及时地得到解决。为凝聚多方力量共同推进社区治理，居民区党总支充分发挥协调枢纽作用，依托党的组织体系和各级议事平台，广泛了解居民需求，积极整合共建单位、群团组织、专业机构、区级平台（如党员领导干部“面对面”联系服务群众机制、“两代表一委员”集中联系社区工作机制）等各方资源，全面敞开合作这扇“大门”。
比如新昌大厦新一届业委会上任后，发现一笔150余万元的售后公房维修基金因被人遗忘，已在银行沉睡20多年（上任初期剩余维修基金仅55万元）。居民区党总支立即与街道房办和物业公司核实确认情况，并通过领导干部“面对面”工作机制，得到区级相关部门的大力支持。在各方提供专业指导下，业委会妥善处理好法律事宜，最终将这笔钱转回到新昌大厦的维修基金账户上。
又如，各小区因建成年代久远、公共空间有限，普遍面临着停车位紧张的问题。居民区党总支利用社区党建工作联席会议这一交流平台，邀请相邻的智慧桥园区联合党总支共同参与协商讨论，经过对社区、园区双方的停车条件和需求进行排摸梳理，争取到10个园区停车位供小区业主使用。
坚持服务惠民 齐心协力共护航
小区治理不仅依赖“三驾马车”，更需要居民的共同参与。居民区党总支坚持发挥党组织、党员的示范引领和先锋模范作用，打造好党员、志愿者两支队伍，在一次次志愿服务中叩开居民的“心门”，增强小区居民“社区是我家，治理靠大家”的家园意识。
在新昌大厦小区，居民区党总支通过召开党员大会、党员座谈会、党小组会等形式，引导党员先知道、先讨论、先行动，自觉接受响应党组织的领导，带头遵守小区规章制度，主动参与综合治理各项事务。如，在整治楼道堆物过程中，部分业主不理解不配合，居民区党总支号召党员在业主微信群中上传各自所在楼道整治前后对比照，并做好其余业主思想工作，最终使楼道面貌焕然一新。在虹瑞公寓小区，居民区党总支牵头建立“党员绿化包干区”，通过挂牌的形式鼓励党员亮身份、做表率。
在党员示范引领下，各小区逐渐成立起志愿者队伍。新昌大厦先后有50余名居民主动报名成为志愿者，结合各自特长参与小区综合治理，能人达人不断涌现、好人好事层出不穷。在更新水泵过程中，有志愿者利用专业优势自行比价、实地考察，以较少的成本、较高的质量完成了改造任务；平时，有志愿者组织“百家宴”“生日宴”“重阳节夕阳红”等活动，融洽邻里情谊。虹瑞公寓则通过成立各类小组，把居民按兴趣爱好、能力特长进行归类，组建起不同队伍解决小区中的矛盾。
经过数年的探索和实践，新昌大厦、虹瑞公寓等小区逐步实现了“四大蜕变”：
班子蜕变。新任业委会班子无论年龄大小、资格新老，全都拧成一股绳，共下一盘棋，形成有效合力。
设施蜕变。新任业委会充分用好维修资金，对基础设施进行了全面更新升级，使小区的安全、温馨指数倍增。
管理蜕变。由“包干制”转变为“酬金制”后，各小区物业费收缴率实现100%，并逐步形成了以组织体系建设为重点，“三项规约”等为支撑，可复制、可推广的体制机制。
人心蜕变。各类志愿服务活动为小区居民提供了无微不至的关怀，让居民幸福感、获得感大幅提升，营造出和谐温馨的居住氛围。