“物业噶差，该有的服务一个都没，为啥要交钞票？”（“物业那么差，该有的服务一个都没，为什么要交钱？”）
“唔伐住在此地方，又伐享受服务，也要交钞票伐？”（“我不住在这里，也不享受服务，也要交钱吗？”）
虹口区凉城新村街道的社区巡回审判庭里，来自福建的薛某夫妇着急地向法官吴燕解释。来沪经商多年，已经能说一口流利沪语的夫妻俩此刻正在为一起物业合同纠纷而发愁：物业服务不满意，自己也不常住，一来二去“迟缴”变成了“拖欠”，金额上达数万元，久催无果的物业公司随即一纸诉状将薛某夫妇告到上海市虹口区人民法院（以下简称虹口区人民法院）。在司法所的联合助力下，最终这起纠纷顺利化解，物业费之争有了着落。
近日，在虹口区人民法院和虹口区司法局联合举办的上海市虹口区物业纠纷人民调解委员会揭牌活动中，这起案例作为故事原型被放在“三所一庭”机制化解物业矛盾微视频中进行展示。“小”物业关乎“大”民生，虹口区人民法院依托全市首家诉源治理中心，积极发挥庭所联动，在推动多元解纷和基层治理方面谱写新篇章。
“人民法院+司法所”合力 让矛盾化解“不出社区”
薛某夫妇名下的这处房屋位于虹口区凉城新村街道。多年前，来沪经商的夫妻俩购置了这份产业。虽然居住在这，但是小区物业的服务一直让他们不尽满意：公共区域的环境维护没有到位，常见的设备没有更新，物业服务态度差……种种不满让夫妻俩决定“停缴”物业费。
近几年，薛某夫妇的生意发生亏损、经济状况发生重大变化，为了偿还债务，这套房屋进入了司法拍卖程序，而夫妻俩也搬离了这里，并因此更加拒绝缴纳物业费。自2012年7月至2022年10月，长达十年的时间里薛某夫妇共拖欠物业费近三万元。
案件进入了人民法院，虹口区人民法院依托区司法所、派出所、律师事务所的三所联动机制，将其委派给辖区街道，运用“三所”等基层调解力量合力进行矛盾化解；同时，虹口区人民法院依托在凉城街道已设立的虹口区首个社区巡回审判庭，法官“走出去”下沉社区对接调解工作，让类似的物业纠纷化解“不出社区”。
“虽然你不住在这里，但是房屋的产权在你名下，缴纳物业费是义务，当时签订物业管理合同的时候已经形成约定，还是应当及时履行。”
“作为物业，在业主拖欠物业费时应对业主及时尽到提醒义务。目前当事人确实经济上发生困难，房屋也进入了拍卖程序。如果对方愿意快速履行，有没有可能在金额上给予一些优惠？”
巡回审判庭里，吴燕和司法所的工作人员一起，向双方当事人耐心进行法理释明，并做起调解工作。多方努力下，物业公司表示愿意减免一定的费用，而薛某夫妇也意识到“拖欠”的做法不可取，双方达成调解协议，并于当天履行完毕。
“小”物业关乎“大”民生 “审判+讲座”加速解决物业纠纷
“类似这样的物业纠纷并不罕见，很多时候业主与物业之间只是‘赌一口气’，所以我们尽量考虑调解，也希望类似的案例能够从源头化解。”吴燕介绍。
物业纠纷是基层最常见的纠纷类型之一。2023年，虹口区人民法院共立案受理物业纠纷正式民事案件812件，其中调解或撤诉691件，调撤率达85%左右。如何将关乎“大”民生的“小”物业纠纷妥善合理地解决，将纠纷化解在源头，成为虹口区人民法院在诉源治理工作中思考的重要课题。
电动车能不能在楼道里充电？物业应该尽到怎样的提醒义务？关于物业纠纷的成因多点多面，为了从源头解决相关问题，在把“法庭”搬进社区的基础上，虹口区人民法院立案庭还派出经验丰富的“老法师”深入社区一线，组织多场法治讲座，讲解相关法律知识，为居委会、物业及居民及时送上“法治课”。
深入分析物业纠纷发现，近年来，物业管理逐渐由管理型向服务型转变，涉及的物业纠纷案件大量增加，其中大部分都是物业服务企业起诉业主要求支付物业费的案件，其中成因主要包括物业服务合同条款约定不明、物业公司服务质量未达预期、物业公司服务不符合合同约定、物业费调价机制缺乏合理性等，导致业主对缴纳物业费产生“从拖到欠”的抵触心理。
依托诉源治理中心，虹口区人民法院在去年便开始对物业纠纷案件探索开展委派调解的试点工作：案件进入人民法院，由立案庭诉源治理中心进行筛选，将适合调解的案件分流出去由街道或社区进行调解，法官将巡回审判庭搬进社区，共同完成纠纷化解的司法确认或社区开庭工作。
对于这样的工作方式，虹口区人民法院立案庭庭长史小峰解释说：“相对来说，物业案件社区居委对相关情况更加了解，具有调解基础，这样的多方参与形式更是基层法治课的生动实践，法官在调解过程中全程参与进行法律指导，物业和基层社区工作者对相关的法律问题进行‘二次学习’，共同完成基层治理的闭环提升。”
揭牌“物业纠纷人民调解委员会” 跑出基层治理“加速度”
近年来虹口区人民法院依托全市首家诉源治理中心，不断探索完善物业纠纷案件诉源治理的创新举措。
为进一步完善矛盾纠纷多元化解机制，及时有效化解物业纠纷，近日，上海市虹口区物业纠纷人民调解委员会正式成立。在成立会上，虹口区人民法院党组成员、副院长赵雁，虹口区司法局三级调研员周球共同揭牌，并向擅长物业纠纷的律师颁发物业调解委员会的聘书，“引入”律师力量参与后续物业纠纷调解。虹口区委政法委、虹口区人民法院、虹口区公安分局、虹口区物业纠纷人民调解委员会、虹口区人民调解协会、辖区各街道司法所负责人及律师等参加揭牌活动。
根据揭牌活动上的介绍，虹口区物业纠纷人民调解委员会由虹口区司法局发起设立运行，虹口区人民法院全程参与指导，该调解委员会主要负责调解化解虹口区物业矛盾纠纷及辖区内疑难、重大、复杂的物业管理纠纷，旨在将业主与物业公司之间的矛盾纠纷化解在基层，解决在萌芽。
在运行方面，虹口区司法局吸收专职调解员加入调解队伍，以“职业化、专业化、社会化”为方向持续优化物调委调解员结构，同时由虹口区人民法院指派法官开展具体业务指导，各方共同促进物业纠纷化解工作提质增效。
结合物业调解委员会的成立，虹口区人民法院将对相关物业纠纷案件开展先行委派调解工作。当日，虹口区人民法院委派江湾街道调解的首批271件物业纠纷案件，而这也是深化“三所联动”，建立物业纠纷多元化调处机制的创新举措。
那么，在虹口区物业人民调解委员会成立运行后，哪些类型的物业纠纷将被进一步“纳入”调解范围呢？根据发布的《虹口区物业纠纷人民调解工作办法》，业主（使用人）之间的纠纷、业主或业主委员会与物业管理企业之间的纠纷、物业管理企业之间的纠纷及其他适合人民调解组织调解的纠纷几类情况均在其中，也就是说，常见的“楼上楼下漏水”“物业不负责任拒缴物业费”等纠纷都拥有更加丰富的多元解决途径。
“未来我们还将依托诉源治理中心，在深化‘三所一庭’机制的基础上持续推进解决民生热点难点问题，为推动构建基层社会治理新格局提供有力的司法服务和保障。”赵雁介绍说。