虹口区“三所联动”治标又治本 破解物业费拖欠“怪圈”

物业服务管理一直是小区矛盾集中产生、纠纷频繁发生的领域，妥善化解物业领域矛盾纠纷是加强基层社会治理的重要一环，有助于营造稳定公平、可预期的法治环境，更是人民群众法治获得感、幸福感、安全感提升的重要保障。

今年，虹口区司法局与虹口区法院诉源治理中心开展合作，积极探索物业费欠缴矛盾纠纷专项诉调对接机制，首批物业纠纷“诉转调”在凉城新村街道开展试点，区法院将相关物业纠纷案转入“三所联动”平台开展调解，由凉城新村司法所协调民警、调解员、律师三方，汇集合力切实助力行业性专业性矛盾纠纷源头治理。在区司法局的指导下，首批转入“三所联动”机制的19起凉城某小区居民欠缴物业管理费矛盾纠纷，经过“三所”工作人员的共同努力已成功调处其中三起。凉城新村司法所是如何突破重重困难取得阶段性胜利的呢？接下来就跟随小编一起来看看吧！

一、精细排摸，明确问题底数

接到法院移交的案件信息后，凉城新村司法所立即开展行动，与居委物业多次沟通了解相关业主欠缴情况。原来，物业此次起诉的19户欠缴业主情况十分复杂。欠缴年限从4年至15年不等，欠缴费用最高达38688元，欠缴理由也多种多样。司法所积极与当事人沟通，对欠缴业主的情况做到“心里有数”，方开展下一步的矛盾化解工作。

二、搭建平台，算清物业“三笔账”

在了解当事人基本情况之后，凉城新村司法所积极搭台，启动“三所联动”机制。7月的一天，在小区居委的“三所联动”调解室里，法官、民警、调解员、律师四方参与，协调小区物业公司和其中一户业主沟通，2小时的协调后，双方意见分歧过大，未能达成一致。但司法所并未轻易放弃，先是持续联系该住户希望能消弭分歧，其次考虑到调解中物业公司配合度不高，司法所决定采取“背对背”的调解方式，先做通物业的工作。经了解，物业公司认为在已支付律师费、进入诉讼流程的情况下，案件应当由法院进行判决，调解是“多一道环节”，因此配合度不高。于是，司法所工作人员和“三所联动”参与律师耐心细致地开展解释工作，帮助物业算清“三笔账”：一是算清法理账。以其他企业案例及欠缴业主反映的情况说理，物业在安保、维修等服务上确实有不到位的地方，应当适当考虑业主减免物业费的诉求。且该小区业主素质高、维权意识强，即便物业胜诉，业主可能仍心有不满，甚至会收集相关材料，起诉物业返还物业费，近期也确实有业主胜诉获得返款的案件判决。二是算清时间账。诉讼流程长、执行难，此前小区内的败诉判决至今尚未执行完毕。三是算清经济账。即便此次物业胜诉，后续业主仍然继续欠缴呢？难道仍要采取诉讼形式、耗时耗力？经济上是划不来的。

经过“三所一庭”四方的多轮劝说，物业认识到问题所在，态度终于软化下来，承诺愿意在合理范围内做出一定让步。

三、讲情讲理，解开业主“心疙瘩”

在做通物业工作的基础上，凉城新村司法所会同律师一起与业主开展多轮次的沟通协商，告知业主欠缴物业费的相关法律后果。辛苦没有白费，后续又有6家业主愿意协商。司法所适时转入“面对面”调解方式，在“三所联动”平台中让业主与物业当面交流。居委协调、调解员讲理、律师释法，三管齐下。最终，6家业主中3家因诉求过高与物业方分歧较大，剩余3家诉求相对合理的业主则与物业达成了一致。欠缴费用最高、时间最长的一户业主在物业部分减免后支付了剩余的物业费。不久，另一家有调解意愿的业主在“三所联动”平台经过多次调解协商也与物业达成一致意见、化解了此项矛盾。

四、最新进展

近期，区法院正在分批通知剩余被诉业主进入审判环节，这在业主中引起了强烈的反响，在咨询得知诉讼和调解相关情况后，一户原先拒绝调解的业主也主动于10月底缴纳了物业费。甚至还有一户不在起诉范围内的欠缴业主也主动前往居委了解情况，并表示愿意通过“三所联动”调解方式化解矛盾。

下一步，区司法局将继续指导凉城新村司法所做好其余业主的物业纠纷化解工作，同时与区法院深度合作，启动巡回审判庭，将巡回审判与调解工作有效结合，达成“审理一案、教育一群、普法一片”的效果，扎实提升“三所一庭”化解行业性专业性矛盾纠纷的效能，推动矛盾纠纷源头化解，在化解矛盾中服务群众，在服务群众中化解矛盾，不断实现社会治理体系和治理能力现代化，不断提升人民群众的法治获得感、幸福感、安全感。